• 成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法
  • (2004年3月8日成都市人民政府令第103号)
    第一章   总   则

        第一条  为维护业主的合法权益,建立城市住房维修保障机制,加强住房专项维修资金管理,根据国务院《物业管理条例》,结合成都市实际,制定本办法。

     
        第二条  本市城市规划区国有土地范围内住房专项维修资金的缴存、使用、管理和监督,适用本办法。

     
        第三条  本办法所称住房专项维修资金(以下简称专项维修资金),是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。
        本办法所称业主,是指房屋所有权人。
        本办法所称共用部位,是指一幢房屋内部,由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。
        本办法所称共用设施设备,是指物业管理区域或者单幢房屋内,由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。
       
        第四条  拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按本办法规定统一建立专项维修资金。
       
        第五条  专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。

     
        第六条  市房产管理部门是本市专项维修资金的主管部门,负责对本市专项维修资金的统一归集和监督管理。区(市)县房产管理部门按规定权限负责本辖区内专项维修资金缴存、使用的监督管理。
     
        第七条  房产管理部门应当建立投诉受理制度,接受业主、业主大会设立的业主委员会和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

     
    第二章  专项维修资金的缴存

        第八条  商品房的首次专项维修资金,由房地产开发建设单位和购房人分别按下列规定缴存:
        (一)房地产开发建设单位对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3.5%缴存,对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3%缴存;所缴存的专项维修资金,进入当期销售费用,归物业管理区域内全体业主所有。
        (二)购房人对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2.5%缴存,对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2%缴存,该专项维修资金归购房业主所有。
    商品房每平方米建筑面积成本价,由市房产管理部门会同有关部门定期发布。

     
        第九条  商品房的首次专项维修资金的缴存时限:
        (一)房地产开发建设单位应当在办理商品房所有权初始登记前,按本办法第八条第(一)项的规定,将该商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。
        (二)购房人应当在办理房屋所有权分户登记前,按本办法第八条第(二)项的规定,将所购商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。
        (三)业主大会成立时尚未出售的商品房,房地产开发建设单位应当在业主大会成立之日起30日内,对配备电梯的房屋和未配备电梯的房屋,分别按每平方米建筑面积成本价的2.5%和2%,将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。商品房出售时,所缴存的首次专项维修资金转由购房人承担。

     
        第十条  公有住房售后的首次专项维修资金,由售房单位和购房人分别按下列规定提取和缴存:

     
        (一)售房单位对配备电梯的住房按售房款的30%提取,对未配备电梯的住房按售房款的20%提取,专款专用。
        (二)购房人按售房款的2%缴存,该专项维修资金归购房业主所有。

     
        第十一条  公有住房售后的首次专项维修资金的缴存时限:
        (一)售房单位自房改售房款存入单位住房资金专户之日起30日内缴存至专户管理银行。
        (二)购房人在办理房屋所有权登记前,缴存至专户管理银行。

     
        第十二条  房地产开发建设单位、公有住房售房单位在出售房屋时,应当与购房人在合同中约定首次专项维修资金缴存事项。申请办理房屋所有权登记的,应当向房屋产权登记机关提交专户管理银行出具的首次专项维修资金全额交款凭证。

     
        第十三条  一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30%时,该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。
    续筹专项维修资金的方案由业主委员会拟订,提交业主大会决定后,由业主委员会具体实施。

     
        第十四条  利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,并分摊计入该房屋业主的分户帐。
    利用业主依法享有的物业管理区域共用设施设备进行经营的,业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,并分摊计入该物业管理区域全体业主的分户帐。

     
        第十五条  房屋所有权转让时,该房屋专项维修资金分户帐中结余的资金随房屋所有权同时转让,原业主缴纳专项维修资金的余额,由受让人向原业主支付,双方另有约定的除外。
    在已建立专项维修资金的物业管理区域内,房屋所有权转让时,原业主未缴存首次专项维修资金或者所缴存的专项维修资金余额不足规定标准的,由转让当事人协商足额缴存后,方能办理房屋所有权转移登记。

     
    第三章  专项维修资金的管理
     
        第十六条  市房产管理部门应当与商业银行(即专户管理银行)签订委托合同,委托专户管理银行办理专项维修资金帐户的设立、缴存、使用、结算等手续,并在专户管理银行设立本市专项维修资金专户。
    在专项维修资金专户中,应当建立专项维修资金明细帐,以一个物业管理区域为单位立帐,并以房屋户门号设分户帐,记载分户帐的缴存、使用、结存等情况。房地产开发建设单位、公有住房售房单位缴存、提取的首次专项维修资金按物业管理区域单独列帐。
    专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起,每年按中国人民银行的有关规定结息到户。
        第十七条  业主大会未成立的,首次专项维修资金由市房产管理部门统一代为监管。
        第十八条  业主大会成立后,其业主委员会应当按本办法第十六条第二款的规定,持下列资料到专户管理银行设立所在物业管理区域的专项维修资金帐户:
        (一)设立银行帐户申报表;
        (二)业主委员会设立备案文件;
        (三)业主清册;
        (四)物业服务合同;
        (五)其他有关资料。
        专项维修资金帐户设立后的帐目管理,由业主委员会负责,也可委托物业管理企业或者社会中介机构办理。
        专项维修资金帐户,接受市房产管理部门的统筹监管。
       
        第十九条  业主委员会设立专项维修资金帐户后,应当书面告知所在地区(市)县房产管理部门, 由市房产管理部门将代为监管的该业主委员会所在物业管理区域的首次专项维修资金的本金和利息,划转至该业主委员会设立的专项维修资金帐户。
        
        第二十条  有下列情形之一的,业主委员会持相关手续到专户管理银行办理专项维修资金帐户的有关变更手续:
        (一)物业管理区域发生变动的;
        (二)物业管理企业发生更换的;
        (三)业主委员会主任、副主任发生更换的。
       
        第二十一条  因买卖、赠与等发生房屋所有权转让的,受让人应当持房屋所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续。
       
        第二十二条  因拆迁、灾害等原因致使房屋灭失的,由业主办理有关手续后到专户管理银行提取原房屋专项维修资金分户帐中的资金余额,并办理分户帐户注销手续。
       
        第二十三条  业主委员会可每半年与专户管理银行核对一次物业管理区域的专项维修资金帐目,并向业主公布。业主对公布的专项维修资金帐目有异议的,可要求业主委员会复核。
    专户管理银行应当每季度向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单,业主委员会对专项维修资金帐户变化情况有异议的,可向专户管理银行申请复核。
    专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度,接受业主的查询。
       
        第二十四条  专项维修资金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。

     
    第四章  专项维修资金的使用

        第二十五条  专项维修资金应当按本办法规定的用途使用,属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护,不得使用专项维修资金。
        供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任,不得使用专项维修资金。
        物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

     
        第二十六条  专项维修资金使用的分摊,应当遵循业主谁受益谁负担的原则,按下列规定列支:
        (一)用于物业管理区域共用设施设备的,由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
        (二)用于房屋本体共用部位、共用设施设备的,由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
        (三)用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的,由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
        
        第二十七条  业主大会未成立需使用专项维修资金的,由物业管理企业或者相关业主根据维修项目提出使用方案,经专项维修资金列支范围的全体业主所持投票权三分之二以上通过,并报所在地区(市)县房产管理部门备案后,由专户管理银行将所需资金划转到物业管理企业或维修单位。
        业主大会成立后需使用专项维修资金的,由物业管理企业提出年度使用方案,经业主大会依法通过,并报所在地区(市)县房产管理部门备案后,由专户管理银行将年度所需资金划转到物业管理企业。
        专项维修资金的使用条件由市房产管理部门另行制定。

     
        第二十八条  经鉴定或者按有关技术规范要求必须维修房屋或其设施设备的,物业管理企业应当及时向业主或者业主委员会提出维修建议并报告所在地区(市)县房产管理部门;区(市)县房产管理部门应当督促业主或业主委员会限期维修,逾期不维修的,责成物业管理企业维修,费用由相关业主承担。
        物业存在安全隐患,危及公共利益和他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。
                                              
    第五章  法律责任

        第二十九条  房地产开发建设单位未按本办法第八条第(一)项规定、第九条第(三)项规定缴存或足额缴存首次专项维修资金的,由市或区(市)县房产管理部门责令其限期改正,给予警告,并可处3万元以下罚款。
       
        第三十条  公有住房售房单位未按本办法第十条第(一)项规定提取或足额提取专项维修资金的,市或区(市)县财政部门、房产管理部门应当责令其限期提取;逾期不提取的,由市或区(市)县房产管理部门予以警告,并可处3万元以下罚款。

     
        第三十一条  挪用专项维修资金的,按国务院《物业管理条例》第六十三条的规定处理。

     
        第三十二条  房产管理部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
                
    第六章  附  则

        第三十三条  因专项维修资金的缴存、使用等发生纠纷,当事人可以自行协商解决,协商不成的,可依法向人民法院起诉。

     
        第三十四条  本办法实施前,未建立专项维修资金的,业主应当依法召开业主大会作出决定,在业主公约中规定、并按照业主公约规定将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。
    本办法实施前,已按原来有关政策规定交纳专项维修资金的,应统一缴存至专户管理银行,其管理与使用依照本办法的有关规定执行。

     
        第三十五条  住宅小区外有二个以上房屋所有权人的非住宅物业专项维修资金的建立,参照本办法执行。
        本市城市规划区外国有土地范围内专项维修资金的缴存、管理、使用、监督,参照本办法执行。

     
        第三十六条  本办法具体应用中的问题由成都市房产管理局负责解释。

     
        第三十七条  本办法自2004年4月1日起施行。本市过去制定的有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。